Prinsjesdag en de eigen woning. Weinig nieuws, toch opletten!

27 september 2023 | Door:  Dick Leeuw

Op Prinsjesdag zijn er geen ingrijpende wijzigingen aangekondigd met betrekking tot de eigenwoningregeling. Wel zijn er een aantal aandachtpunten. Deze zijn hieronder opgenomen.

Eigenwoningregeling

De eigen woning maakt onderdeel uit van het belastbaar inkomen uit werk en woning, box 1. Een woning valt in box 1 als het gaat om een woning die je anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat. Je moet bovendien (economisch) eigenaar zijn van de woning.

In box 1 wordt een vast percentage van de WOZ-waarde van de woning minus de rente en de kosten van een eigenwoningschuld (hypotheekrenteaftrek) belast. Er kan alleen sprake zijn van een eigenwoningschuld als deze schuld is aangegaan in verband met een eigen woning.

Renteaftrek beperkt, let op de verdeling van de rente

De rente op een eigenwoningschuld is tegen maximaal 36,93 procent (2023) aftrekbaar. De afbouw van de heffingskortingen zorgen ervoor dat het meestal voordeliger kan zijn om de aftrekpost aan de partner met het laagste inkomen toe te delen. Voor AOW-gerechtigden kan dit anders zijn als de minstverdienende partner belast wordt tegen het tarief van 19,03 procent (bij een inkomen tot 37.149 euro).  Bij het invullen van de aangifte inkomstenbelasting is dit een belangrijk aandachtspunt.

Lening bij de bv?

Aflossen schuld

De rente die de bv ontvangt, is mogelijk tegen een hoger tarief belast dan waartegen de rente in privé aftrekbaar is. Dit kan een reden zijn om de lening bij de bv af te lossen. Als je geen rente meer hoeft te betalen voor een eigenwoningschuld, hoef je op dat moment bijna geen eigenwoningforfait bij te tellen. Om die reden kan het verstandig zijn om een lage hypotheekschuld af te lossen. Als je een hypotheek bij de bank voortijdig aflost kun je een boeterente verschuldigd zijn. Deze boeterente is fiscaal aftrekbaar. Ook als je een dergelijke boeterente betaalt aan je eigen bv, kan dit fiscaal voordelig zijn. Let op: je mag niet zomaar een boeterente rekenen. Kijk in de geldleningsovereenkomst wat hierover is geregeld.

Lening naar box 3

In sommige gevallen is het aanhouden van een eigenwoningschuld in box 3 voordeliger dan in box 1. Is de schuld eerder aangegaan dan 1 januari 2013, dan kun je niet zomaar de schuld verplaatsen naar box 3. Ben je een schuld aangegaan na deze datum, dan is het relatief eenvoudig om de schuld naar box 3 over te hevelen. Vanaf 2013 moet je voor nieuwe leningen namelijk voldoen aan de aflossingseis om de rente van deze lening in box 1 in mindering te mogen brengen. Deze aflossingseis houdt in dat de schuld in maximaal 360 maanden volledig moet worden afgelost. Door niet te voldoen aan deze eis gaat de schuld naar box 3.

De Belastingdienst heeft aangegeven dat na het voldoen aan de aflossingsverplichting de schuld weer teruggaat naar box 1. Ook als er voor de aankoop of verbouwing van de woning na 1 januari 2013 een aflossingsvrije schuld is aangegaan, mag deze lening na aanpassing van de leningsvoorwaarden en het daadwerkelijk gaan aflossen weer na box 1.

Let op: excessief lenen

Op 31 december 2023 wordt gekeken of je meer dan 700.000 euro (drempelbedrag) aan schulden hebt aan jouw bv. Het bedrag geldt voor jou en je partner samen. Wel kan je aan jouw kinderen tot het drempelbedrag lenen boven je eigen drempelbedrag. Als het bedrag hoger is dan het drempelbedrag ben je als dga over het meerdere in box 2 inkomstenbelasting verschuldigd. Dit is ook het geval als je meer dan 700.000 euro hebt geleend aan een kind.

In 2023 geldt een vast tarief van 26,9 procent in box 2 van de inkomstenbelasting. Vanaf 1 januari 2024 verandert dat: over de eerste 67.000 euro aan inkomen in box 2 geldt dan een tarief van 24,5 procent. Over het meerdere betaal je een tarief van 33 procent.

De eigenwoningschuld telt niet mee voor het drempelbedrag. Wel geldt de voorwaarde dat voor eigenwoningschulden die zijn ontstaan na 31 december 2022 een hypotheekrecht gevestigd moet worden door de dga ten gunste van de vennootschap. Ben je dat vergeten? Vestig dan voor 31 december een hypotheekrecht als je wilt voorkomen dat het drempelbedrag nu of in de toekomst wordt overschreden.

Een schuld die niet voldoet aan de voorwaarden eigenwoningschuld en dus in box 3 staat, telt wel mee wel voor de drempel. Alleen de eigenwoningschuld die aan de voorwaarden voor aftrek in box 1 voldoet en waarvoor (indien noodzakelijk) een hypotheekrecht is gevestigd, telt niet mee voor de drempel voor excessief lenen.

Afsluitend

Ondanks dat er op Prinsjesdag geen wijzigingen zijn aangekondigd met betrekking tot de eigenwoningregeling, betekent dat niet dat er in 2023 geen aandachtspunten zijn. Beoordeel of het aanhouden van de eigenwoningschuld zinvol is. Houd bij een omzetting van een box 1 naar een box 3 lening wel rekening met het drempelbedrag van excessief lenen. Hoewel een box 3 lening mogelijk jaarlijks een belastingvoordeel kan opleveren, kan je zomaar onaangenaam worden verrast met belastingheffing in box 2 als de totale schulden hierdoor boven de 700.000 euro uitkomen. Weten wat voor jou fiscaal optimaal is? Neem dan contact op met een van onze adviseurs.