Biedt erfpacht mogelijkheden als alternatieve financiering?

29 mei 2017 | Door:  Jan van der Vegt

Media houden je wekelijks op de hoogte van de regelgeving rond het fosfaatreductieplan. In navolging van de reductieregeling gaan ook per 2018 de fosfaatrechten hun intrede doen, conform de referentiedatum 2 juli 2015 op je bedrijf.

Een aantal ondernemers is investeringsverplichtingen aangegaan voordat de reductieregeling met terugwerkende kracht van toepassing werd. Kortom, er is een bepaalde kasstroom benodigd om de toekomstige financieringslasten te kunnen dragen. Deze kasstroom wordt voor een groot deel bepaald door de hoeveelheid melk die je kunt leveren en de prijs die ervoor wordt betaald.

Voor melkveehouders betekent de fosfaatregelgeving een begrenzing in het aantal te houden dieren. Door de koppeling met het ‘jongveegetal’ is er relatief gezien uiteindelijk ook minder melkvee aanwezig op de bedrijven. Daarnaast zijn er ook stoppende melkveebedrijven die in 2018 fosfaatrechten toegewezen krijgen en die kunnen verkopen.  

Klopt de groeistrategie nog?

De eerste vraag moet zijn of je ‘groeistrategie’ van destijds nog wel de juiste is. In sommige gevallen zou heel goed ‘niet meer maar beter produceren’ kunnen gelden: optimaliseren dus, want fosfaatrechten aankopen verhoogt de kostprijs. Toch zullen ook veel ondernemers gaan nadenken over de vraag: als de fosfaatrechten de beperkende factor zijn binnen de bedrijfsvoering, hoe krijg ik deze rechten dan alsnog weer op het gewenste peil, zodat ik weer de dieraantallen kan gaan houden die ik van plan was? Welke prijs kan daarvoor worden betaald en welke financieringsruimte is er nog binnen de huidige exploitatie? En wat betekent dat voor de liquiditeit binnen de bedrijfsvoering?

Geen bancaire financiering fosfaatrechten

Banken hebben inmiddels al laten weten dat zij vanwege het speculatieve karakter geen fosfaatrechten gaan financieren, zolang deze nog niet feitelijk zijn vastgesteld voor 2018. Maar de huisbankier wil veelal wel dat er reserveringsruimte in de exploitatie overblijft, zodat fosfaatrechten in de toekomst alsnog kunnen worden gefinancierd. Daarnaast geven banken nu al blijk van een ‘korte’ aflossingstermijn van vijf jaar bij de financiering van fosfaatrechten. Dit vertaalt zich in een aanzienlijke liquiditeitsdruk binnen de gehele exploitatie. Afhankelijk van het feit of fosfaatrechten ook afschrijfbaar worden - of niet - is er mogelijk ook nog sprake van aanvullende fiscale liquiditeitsdruk.  

Erfpacht als alternatieve financiering?

Bij de keuze voor aankoop van fosfaatrechten speelt de vervolgvraag: hoe zijn die het beste te financieren en wat betekent dit voor de liquiditeitspositie van mijn onderneming? Sommige ondernemers vragen zich terecht af of het aangaan van een erfpachtconstructie in het kader van liquiditeit mogelijkheden biedt. Voor erfpachtconstructies zijn een aantal aanbieders in de markt. Daarbij is het echter de vraag welke voor- en nadelen er kleven aan erfpacht en welke oplossingen het kan bieden.

Aandachtspunten bij erfpacht

Daarnaast zijn er ook in fiscaal opzicht nog aandachtspunten bij erfpacht, die de moeite van het overwegen waard zijn:

• Erfpacht is een zakelijk recht dat (desgewenst) met hypotheek kan worden bezwaard. Er liggen soms mogelijkheden bij je huisbankier om zekerheden te kunnen vrijgeven (royeren), zodat verkoop van grond en terugnemen in erfpacht daarvan mogelijk wordt.
• Door grond te verkopen en in erfpacht terug te nemen, verkrijg je in de meeste gevallen tussen de 65 en 70 procent van de vrije verkoopwaarde.
• De uitbetaling kan op twee manieren boekhoudkundig worden verwerkt: als verkoop grond met activering erpachtrecht of met opnemen van het ontvangen bedrag als een geïndexeerde lening. Dat laatste kan alleen als er sprake is van een terugkooprecht.
• De grond kun je benutten voor de aankoop van fosfaatrechten, terwijl je de grond in gebruik houdt.
• Het ‘blote’ eigendom verkoop je en je verkrijgt het ‘gebruiksrecht’ voor de termijn van minimaal 26 jaar.
• Erfpacht is een wezenlijk andere gebruikstitel dan pacht en derhalve niet vastgelegd in de pachtwet. Je geniet dan ook geen bescherming hiervan.
• Bij erfpacht betaal je een jaarlijkse erfpachtcanon. De canon kan in hoogte verschillen en is vaak een afgeleide van een rentepercentage over de grondwaarde. Daarnaast kan de canon afhankelijk zijn van een eventueel terugkooprecht en andere voorwaarden.
• De canon kan jaarlijks worden geïndexeerd. In de meeste gevallen is de canon gekoppeld aan het prijsindexcijfer, ook wel het inflatiepercentage genoemden. Op vastgestelde momenten kan de canon, naast de indexatie, ook worden herzien.
• Je krijgt te maken met de lasten van de erfpachtcanon in je exploitatie, in tegenstelling tot rente en ‘extra’ aflossingsverplichting bij reguliere financiering.
• Houd goed zicht op het terugkooprecht van de grond in de periode van erfpacht en tegen welke condities dat wordt omschreven in het erfpachtcontract.
• Er blijken in de praktijk grote verschillen te bestaan tussen de contracten van de van oudsher bekende aanbieders als ASR en andere, vaak kleinere partijen.
• Je liquiditeitspositie op ‘korte’ termijn zal door erfpacht kunnen verbeteren. Het risico van niet kunnen terugkopen op de lange termijn is reëel.

Vraag Alfa om advies

Net als bij reguliere financiering is erfpacht binnen uw bedrijfsvoering maatwerk. Door de komst van fosfaatrechten kom je daarmee opnieuw voor keuzes te staan. Bij Alfa werken adviseurs die deskundig zijn op het gebied van financieringen en die je kunnen adviseren over bancaire en alternatieve oplossingen. Met 31 vestigingen is Alfa overal dichtbij.