Vraag maar Raak: "Woning kopen in 2021? Wat is er veranderd?"

14 januari 2021 | Door:  Frank Kerkhof

“Ik (Jessica, 34 jaar) wil samen met mijn partner (Arnaud, 33 jaar) een woning kopen. De woning is een bestaande woning en dus geen nieuwbouwwoning. Nu heb ik vernomen dat de regels voor de overdrachtsbelasting met ingang van 2021 zijn veranderd. Graag horen wij wat er veranderd is en waar wij rekening mee moeten houden”.

In deze rubriek antwoorden onze specialisten op jullie vragen. Heb je een vraag voor één van onze specialisten, laat het ons dan weten.

Deze maand beantwoordt fiscalist Marco van Voorst een vraag over het kopen van een woning in 2021.

Beste Jessica en Arnaud,

Leuk dat jullie ons dit vragen. Graag wil ik jullie een overzicht geven van wat er in de overdrachtsbelasting veranderd is en wat dat voor jullie betekent.

Vrijstelling overdrachtsbelasting
Per 1 januari 2021 bestaat er een vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters die een eigen woning kopen!

Voorwaarden
Om aanspraak te maken op de vrijstelling moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• de koper koopt een woning;
• de koper is meerderjarig, maar jonger dan 35 jaar;
• de koper heeft de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder ontvangen en verklaart dit schriftelijk;
• de koper gaat zelf in de woning wonen (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium) en verklaart dit schriftelijk; en
• de woning is niet duurder dan € 400.000 wanneer de overdracht na 31 maart 2021 plaatsvindt (tot die datum geldt deze aankoopgrens niet).

Voor de vrijstelling maakt het niet uit of je al eerder een woning hebt gekocht. De woning hoeft dus niet jouw eerste koopwoning te zijn.

De voorwaarde dat de woning niet duurder mag zijn dan € 400.000 is voor jullie mogelijk van extra belang en vraagt wellicht om actie. Ik laat dat zien met twee voorbeelden.

Voorbeeld 1
Aanschaf woning voor € 500.000 op 1 februari 2021.

De startersvrijstelling is van toepassing (aannemende dat ook aan de overige voorwaarden is voldaan). Er hoeft geen overdrachtsbelasting betaald te worden

En let op: het moment van overdracht bij de notaris is bepalend, niet het moment van tekenen van de koopovereenkomst.

Voorbeeld 2
Aanschaf van dezelfde woning voor € 500.000, maar nu op 1 mei 2021.

De startersvrijstelling geldt met ingang van 1 april 2021 ‘slechts’ als de gekochte woning niet duurder is dan € 400.000. Anders gezegd: nu is die vrijstelling niet (meer) van toepassing.

De te betalen overdrachtsbelasting bedraagt dan 2% van € 500.000 ofwel € 10.000.

Het verschil met voorbeeld 1 is groot. Als de koopsom voor de woning die jullie willen kopen hoger is dan € 400.000, is snel handelen dus van belang.