Woning kopen? De familielening kan een uitkomst zijn

18 april 2024 | Door:  Joris Daanen

Bij de aankoop van een woning is het niet in alle gevallen even eenvoudig om het financiële plaatje rond te krijgen. Veel starters kunnen vaak niet voldoende lenen om een woning te kunnen kopen. Reden hiervoor is onder andere dat de professionele geldverstrekkers zich aan regels moeten houden bij de verstrekking van een lening en niet zomaar elk gewenst bedrag kunnen lenen. Met regelmaat kloppen daarom kopers aan bij familieleden of kennissen om geld te lenen.

Onlangs, in februari 2024, heeft het kabinet bevestigd dat het verstrekken van (hypothecaire) geldleningen binnen familieverband geen ongeoorloofde constructie is. De familiebanklening komt daarmee definitief in een goed blaadje te staan. Volgens De Nederlandse Bank (DNB) heeft inmiddels 1 op de 6 huishoudens in Nederland een familiebanklening voor de woning.

Wij krijgen dan ook regelmatig vragen over deze familiebanklening. Een vraag die dan vaak gesteld wordt is: hoe werkt dit fiscaal en juridisch uit voor de lener én voor de geldverstrekker.

In dit artikel gaan wij in op de situatie dat je als kind van jouw ouder(s) leent.

Positie kind

Fiscale behandeling

Of je geld leent van je ouders of van de bank, maakt voor de fiscale behandeling van de lening in principe niet uit. Je kunt dus ook renteaftrek in box 1 krijgen als je bijvoorbeeld leent bij je ouders.

Uiteraard zal de lening moeten kwalificeren als eigenwoningschuld. Er zal dus een verband moeten zijn tussen de aankoop en/of verbouwing van een woning(hoofdverblijf) en de verstrekte geldlening. Er geldt daarnaast een aflossingsplicht waardoor je de lening in maximaal 360 maanden (ten minste annuïtair) moet aflossen. Voldoe je niet aan deze eis dan is de rente niet aftrekbaar.

De aflossingseis wordt bij een familielening per jaar getoetst bij de aangifte inkomstenbelasting, er geldt namelijk een extra informatieplicht voor jou. Wordt door jou niet voldaan aan de informatieplicht dan verlies je jouw recht op renteaftrek voor de duur van de lening. Het juist invullen van de aangifte inkomstenbelasting is daarom essentieel.

Hoogte rente

Uit rechtspraak blijkt dat de hoogte van de rente de aandacht heeft van de Belastingdienst. De hoogte van de rente dient namelijk marktconform te zijn.

Een hogere rente dan van een bank, kan bijvoorbeeld wél worden gerekend als dit door het ontbreken van zekerheden kan worden uitgelegd. Het debiteurenrisico dat ouders lopen is dan hoger, zij mogen dan ook een hoger rendement verwachten.

Een aantal voorbeelden over de vaststelling van de hoogte van het rentepercentage staan in een handreiking van de belastingdienst.

Als een te hoge rente wordt afgesproken dan is er sprake van een schenking. Het onzakelijke deel van de rente mag dan ook niet in aftrek worden gebracht.

Met de rechtsspraak en gepubliceerde richtlijnen door de Belastingdienst is meer duidelijkheid over de te hanteren zakelijke rente bij een familiebanklening.

Overige zaken

Schenkt je ouder een deel van de verschuldigde rente, dan is de rente voor jou aftrekbaar. Let op, dit is anders als de rente niet in rekening wordt gebracht maar wordt kwijtgescholden.

Je hoeft overigens helemaal niet voor renteaftrek in box 1 te kiezen. In plaats daarvan zou je, met je ouders, bijvoorbeeld een aflossingsvrije lening kunnen overeenkomen. De lening is dan voor jou een schuld in box 3.

De lening kan dan nog steeds gebruikt worden voor de aankoop of verbouwing van een woning, alleen komt de rente niet in aanmerking voor aftrek in box 1. Doordat de lening aflossingsvrij is valt de aflossingsverplichting wel weg. Daardoor is er meer financiële ruimte voor het betalen van de rente.

Afhankelijk van het inkomen, de hoogte van de rente en de omvang en samenstelling van het vermogen, kan een box 3 lening zelfs fiscaal aantrekkelijker zijn dan een box 1 lening.

Positie ouder

In het vervolg kijken we naar de fiscale en juridische positie van ouders.

Fiscaal

De vordering in verband met de verstrekte lening is belast als een overige bezitting in box 3. Ongeacht de hoogte van de rente op de lening wordt voor de box 3 belasting gerekend met een fictief rendement van ongeveer 6% over de waarde van de vordering. Over dit fictieve rendement is op grond van de huidige wet, afhankelijk van de omvang en samenstelling van het vermogen, 36% belasting verschuldigd. Door de wetswijzigingen en ontwikkelingen in box 3 is de verschuldigde inkomstenbelasting aanzienlijk hoger geworden.

De inkomstenbelasting die je als ouder betaalt is hoger dan wanneer je dit geld op de bankrekening zou laten staan. Het is raadzaam om bij de verstrekking van de lening met dit aspect rekening te houden. Overigens lopen er procedures over de wijze waarop wordt geheven in box 3. De uitkomst van deze procedures kan een positieve invloed hebben op het voordeel van een familielening.

Juridisch

Het is aan te raden om als ouder als zekerheid een recht van hypotheek te vestigen op de aangekochte woning. Het debiteurenrisico bij een familiebanklening blijft soms onderbelicht, maar vooral bij het ontbreken van zekerheden kan dit risico groter worden. De familielening is in sommige gevallen achtergesteld op die van de bank. De geldverstrekker loopt daardoor extra risico.

De ouder kan het lenende kind beschermen voor minder welwillende erfgenamen door te zorgen dat de geldlening bij overlijden niet direct opeisbaar wordt. Op deze wijze blijven dan voorwaarden van de lening in stand en gaan deze over op de erfgenamen van de ouder(s). Is het wenselijk dat de lening na het overlijden van de langstlevende ouder overgaat op het lenende kind, dan is vaak een regeling in het testament nodig.

Afsluiting

Door de situatie op de woningmarkt en de richtlijnen waaraan een professionele geldverstrekker is gebonden, is de familiebank een mooie oplossing voor kinderen die een woning willen kopen. Uiteraard kan de familiebank ook in andere verhoudingen worden toegepast.

Voor de lener kan de familiebank namelijk net het verschil maken bij die eerste moeilijke stap op de woningmarkt. Voor de geldverstrekker zelf kan de lening een mooi rendement opleveren.

Bij het aangaan van een lening in de familie moet je goed op de juridische en fiscale aandachtspunten letten. In dit artikel zijn slechts een aantal van deze onderwerpen belicht. Laat je voor het afsluiten van de lening zowel fiscaal als juridisch goed adviseren om later een discussie en problemen te voorkomen. Vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op met een Alfa-adviseur bij jou in de buurt.