Banner

Huren van bedrijfsruimte wordt duurder

1 februari 2023 | Door:  Claire Vrolijk

Veel huurders van bedrijfsruimtes zien zich geconfronteerd met een forse huurindexering. In de meeste huurcontracten is namelijk een jaarlijkse indexering van de huurprijs afgesproken op basis van het consumentenprijsindexcijfer (CPI). Tot nu toe bleef de indexering op basis van het CPI vrijwel altijd beperkt tot een laag percentage van één tot enkele procenten. Onder andere als gevolg van de hoge energieprijzen komt de CPI nu echter flink hoger uit. Zo bedraagt de indexering op basis van de veel gebruikte modelhuurovereenkomst van het ROZ per 1 januari 2023 maar liefst 14,5 procent. Veel huurders kunnen of willen deze huurverhoging niet betalen. Heb je als huurder juridische mogelijkheden om je tegen deze extreme indexering te verzetten?

Afspraak is afspraak

De hoofdregel is dat gemaakte afspraken nagekomen moeten worden. Is in de huurovereenkomst afgesproken dat jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van het CPI, dan ben je als huurder in beginsel dan ook gehouden om de geïndexeerde huur te betalen. Maar dat van deze hoofdregel in uitzonderingsgevallen afgeweken kan worden, bleek nog niet zo lang geleden al tijdens de coronacrisis. Huurders die vanwege de coronamaatregelen gedwongen waren hun winkel- of horecapand (gedeeltelijk) te sluiten, hebben met een beroep op onvoorziene omstandigheden met succes een huurkorting afgedwongen.  (Uitspraak Hoge Raad 24-12-2021 ECLI:HR:2021:1974)

Onvoorziene omstandigheden

Of een beroep op onvoorziene omstandigheden in het geval van indexering ook slaagt, is de vraag. Er moet namelijk sprake zijn van een omstandigheid die bij het aangaan van de overeenkomst niet voorzien was en in de overeenkomst niet is verdisconteerd. In dit geval zijn met betrekking tot de indexering in de huurovereenkomst juist wel afspraken gemaakt. Er is dus wel rekening gehouden met inflatie en de gevolgen daarvan voor de huurprijs. Hoewel zowel verhuurder als huurder bij het maken van de afspraak geen rekening zullen hebben gehouden met een dergelijk hoge inflatie, zal een beroep op onvoorziene omstandigheden lastig worden.   

Redelijkheid en billijkheid

Een andere mogelijkheid is om een beroep op de redelijkheid en billijkheid te doen. Op grond van de wet moet een afspraak in een overeenkomst buiten toepassing gelaten worden, als een beroep op de afspraak naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In het geval van de indexering zit de onredelijkheid er met name in dat de hoge CPI voor een groot deel wordt veroorzaakt door de stijging van de energieprijzen. Dit terwijl de energiekosten van de bedrijfsruimte vaak ook al voor rekening van de huurder zelf komen. Op deze manier wordt een huurder dan ook dubbel geraakt door de hogere energieprijzen. Of dit voldoende is voor een geslaagd beroep op de redelijkheid en billijkheid is de vraag. Uit rechtspraak blijkt dat de lat hiervoor erg hoog ligt.   

Wat wel mee kan helpen is dat het CBS zelf inmiddels ook heeft aangegeven dat de huidige berekeningsmethode van het CPI met de sterk fluctuerende energieprijzen niet meer geschikt is om de werkelijke inflatie te berekenen en dat zij werkt aan een nieuwe rekenmethode. Daarnaast zijn er  ook al verschillende brancheorganisaties die pleiten voor een matiging van de indexering van de huurprijzen door de energieprijzen buiten beschouwing te laten (kerninflatie).

Andere mogelijkheden? 

Naast de hiervoor genoemde mogelijkheden hebben huurders van winkel- en horecaruimte (‘290-bedrijfsruimte’) onder voorwaarden het recht om hun huurprijs één keer in de vijf jaar te laten toetsen aan de huurprijzen van vergelijkbare huurpanden. Als daaruit blijkt dat de huurprijs niet meer overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare huurpanden, kan de huurprijs worden herzien.

Overleg met de verhuurder

Word je als huurder geconfronteerd met een forse indexering van de huurprijs, ga dan altijd eerst in overleg met je verhuurder om te kijken of er oplossingen mogelijk zijn. Kijk of de indexering gematigd kan worden of maak nieuwe indexeringsafspraken op basis van kerninflatie. Ook verhuurders zijn er immers bij gebaat dat hun huurder de huurprijs kan blijven betalen. Op de langere termijn kan een te hoge huurprijs voor verhuurders leiden tot wanbetaling en uiteindelijk zelfs leegstand. Een verhuurder heeft dus ook belang bij een passende oplossing.

Claire Vrolijk

Claire Vrolijk

Juridisch adviseur

088 2531274 | cvrolijk@alfa.nl


Meer over Claire