Overbodige bedrijfsruimte verhuren? Let dan hier goed op!

8 juli 2021 | Door:  Tjeerd van de Polder

Thuiswerken is het afgelopen jaar in een hoog tempo normaal geworden. Dit heeft voor veel ondernemingen tot gevolg dat er ruimte ‘over’ is in het pand. Ruimte die wellicht door middel van verhuur aan bijvoorbeeld startende ondernemers te gelde te maken is. Bijna iedereen is bekend met de huurbescherming voor woningen. Wat minder bekend is dat ook sommige zakelijke huurders een bepaalde mate van huurbescherming hebben.

Meestal weet je niet wie de huurder is en hoe deze zich zal gedragen. Of je verwacht de ruimte in de toekomst zelf nodig te hebben. Daarom sluit je een huurovereenkomst af voor een relatief korte termijn, met een mogelijkheid tot opzegging door zowel jou als verhuurder als door de huurder. Mocht het niet bevallen kun je makkelijk afscheid nemen.

Wat is een 7:290 BW-ruimte?

Voor het huren van zakelijke ruimte wordt er onderscheid gemaakt in zogenaamde 7:290 BW-ruimten en 7:230a BW-ruimten. Een 7:290 BW-ruimte is bestemd om te worden gebruikt voor een kleinhandelsbedrijf, een restaurant, een café, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf. Voorwaarde is wel dat er in of bij de ruimte een plaats is die voor het publiek toegankelijk is en waar rechtstreeks aan het publiek goederen of diensten worden geleverd.

Anders gezegd, er moet een verkooppunt voor het publiek in de ruimte aanwezig zijn. Of er entreegeld wordt gevraagd of dat er openings- en sluitingstijden zijn is niet relevant. Oftewel: er moet sprake zijn van horeca, een winkel of een ambachtsbedrijf. De eerste twee spreken redelijk voor zich, maar wat is nu precies een ambachtsbedrijf?

Verschil beroep en ambacht: niet heel zwart-wit

Er wordt onderscheid gemaakt tussen een beroep en een ambacht, al is het verschil niet heel zwart-wit en geeft de wetgever geen duidelijke definities. In de in 2015 vervallen regeling ‘Instellingsbesluit Hoofdbedrijfschap Ambachten’ wordt onder een ambachtsbedrijf verstaan: ‘Een onderneming waarin het vervaardigen of bewerken van zaken en het verkopen daarvan plaatsvindt; het herstellen en onderhouden van zaken, of het verlenen van diensten.’ Hieronder worden niet alleen producten verstaan, maar ook de behandeling van mensen. Onder beroep wordt in de literatuur verstaan: ‘Het uitoefenen van een bedrijf op grond van een relevante beroepskwalificatie door een persoon die persoonlijk, op eigen verantwoordelijkheid en professioneel onafhankelijk, intellectueel-ideële prestaties verricht ten behoeve van de opdrachtgever en de samenleving in het algemeen.’

Wat zegt de rechter?

In de rechtspraak zijn veel individuele uitspraken te vinden over een ambachts- of kleinhandelsbedrijf. Zo vallen bijvoorbeeld een orthopedische instrumentenmakerij, een fitnesscentrum, een videotheek, een zonnecentrum, een snookercentrum en een zwembad niet onder de 7:290 BW-regeling. Onder de omschrijving van de 7:290-ruimte vallen wel een apotheker, een koffiecounter in een ziekenhuis, een autobandenbedrijf, een autowasserette, een fotostudio, een schoonheidssalon en een tandprotheticus.  Daarnaast vallen hotels en kampeerbedrijven onder de 7:290 BW-regeling.

Waarom is dit onderscheid nu zo belangrijk?

Ruimtes die vallen onder de 7:290 BW-regelgeving hebben veel meer huurbescherming dan de 7:230a BW-ruimten. Zo ben je als huurder van een 7:290 BW-ruimte in principe de eerste tien jaar van je huurrecht verzekerd. De huurovereenkomst loopt door tot je of samen met de huurder tot overeenstemming komt over het beëindigen van de huurovereenkomst of als je goedkeuring hebt van de rechter. Deze geeft alleen goedkeuring als de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt of als de verhuurder (of een direct familielid van de verhuurder) de ruimte zelf nodig heeft. Ook geldt er een opzegtermijn van tenminste één jaar.

Vraag het Alfa!

Ben je van plan om ruimte in je pand te gaan verhuren of wil je meer weten over de verhuur van bedrijfsruimte? Neem dan contact met ons op.