Horeca en winkels hebben recht op huurkorting vanwege coronamaatregelen

29 december 2021 | Door:  Annelou Olde Beverborg

Huurders van winkelruimten en horecagelegenheden die geraakt zijn door de coronapandemie hebben recht op een huurprijsverlaging. Dat heeft de Hoge Raad op vrijdag 24 december bevestigd. Het arrest van de Hoge Raad geeft de duidelijkheid waar ondernemers en verhuurders behoefte aan hebben.

Wat ging eraan vooraf?

Veel (horeca-)ondernemers zagen zich geconfronteerd met gedwongen sluiting van hun zaak met omzetdaling tot gevolg. Lagere rechters oordeelden al in meerdere zaken dat een ondernemer die wordt getroffen door de coronamaatregelen recht heeft op een huurprijskorting.

Op die manier delen huurder en verhuurder de pijn. Een eenduidige manier om de huurprijskorting te berekenen ontbrak echter nog. De rechtbank Limburg heeft daarom prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Een prejudiciële vraag is een vraag die gaat over de uitleg van een rechtsregel. In dit geval vroeg de rechtbank Limburg aan de Hoge Raad wat precies de juridische grondslag kan zijn voor een huurprijskorting én op welke manier de huurkorting moet worden berekend. De Hoge Raad gaf afgelopen vrijdag antwoord op de prejudiciële vragen. De vragen gingen over horecaruimten, maar de antwoorden gelden ook voor bijvoorbeeld winkels.

Onvoorziene omstandigheid

Als sprake is van onvoorziene omstandigheden kan de rechter de inhoud van een overeenkomst aanpassen. De omstandigheid dat een huurder een bedrijfsruimte zoals horeca niet of slechts beperkt kan exploiteren is volgens de Hoge Raad een bijzondere omstandigheid. Daarmee hebben beide partijen geen rekening gehouden bij het aangaan van een huurovereenkomst vóór 15 maart 2020. Dit betekent dat de rechter in dat geval de overeenkomst kan aanpassen en de huurprijs kan verlagen.

Ook voor overeenkomsten die zijn aangegaan na 15 maart 2020 is een huurprijskorting niet uitgesloten. Per geval zul je moeten bekijken of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid die reden is voor een korting op de huurprijs.

Rekenmodel

Als hoofdregel geldt dat huurder en verhuurder het nadeel op 50/50-basis verdelen. De Hoge Raad komt met een stappenplan om de huurprijskorting te berekenen.

Huurders van horeca- en winkelpanden hebben vaak recht op een tegemoetkoming in de vaste lasten (TVL). Het gedeelte van de TVL dat is toe te rekenen aan de huurprijs komt eerst in mindering op de huurprijs. Stel: de huurprijs bedraagt 25% van de vaste lasten. Dan komt eerst 25% van de ontvangen TVL in mindering op de huurprijs. Met het resterende gedeelte reken je verder.

De huurprijskorting bereken je vervolgens als volgt:
Resterende gedeelte huurprijs * percentage omzetvermindering * 50%.
Deze rekensystematiek kun je als verhuurder en huurder ook goed gebruiken in de overlegfase.

Gebrek

Opvallend is dat de Hoge Raad de gedwongen sluiting van horecazaken niet aanmerkt als gebrek. Als de opgelegde sluiting een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek oplevert, dan heeft de huurder op grond van de wet recht op een vermindering van de huurprijs. De procureur-generaal – een belangrijke adviseur van de Hoge Raad – merkte in zijn eerdere advies aan de Hoge Raad de sluiting wel aan als gebrek. Maar de Hoge Raad nam dit advies niet over.

Slot

Het arrest van de Hoge Raad geeft de duidelijkheid waar ondernemers en verhuurders behoefte aan hebben. Gelukkig brengt het arrest geen verandering aan het feit dat huurders – na tussenkomst van de rechter – de pijn kunnen delen met hun verhuurders. En met een goed te volgen rekensystematiek voor de huurprijskorting is de praktijk ook geholpen.

Hulp nodig

Heb je hulp nodig bij de onderhandelingen met een verhuurder of het berekenen van de korting? Neem gerust contact op met juridisch adviseur Annelou Olde Beverborg, telefoon 088 2531324 / e-mail aoldebeverborg@alfa.nl.