Didam-arrest: beperkingen gemeente bij verkoop grond
3 mei 2022
Mag een gemeente zelf beslissen aan wie zij een bouwkavel ten behoeve van een supermarkt verkoopt? In Didam meende men van wel, maar werd hierin onlangs door de Hoge Raad gecorrigeerd. In het opzienbarende arrest van 26 november 2021 is namelijk bepaald dat alle potentiële kopers een eerlijke en gelijke kans dienen te hebben om een onroerende zaak te kopen.
Voortaan kansen voor alle potentiële gegadigden
Het arrest van de Hoge Raad heeft voor grote onrust gezorgd nu de overheid kennelijk niet zelfstandig mag beslissen met wie een overeenkomst omtrent een onroerende zaak wordt gesloten. Bij verkoop, maar ook bij erfpacht- en opstalrechten, huur, ruil, bruikleen of pacht, lijkt het overheidslichaam voortaan verplicht te zijn om op basis van het gelijkheidsbeginsel iedereen gelijke kansen te bieden. Dit geldt in ieder geval wanneer er meerdere potentiële gegadigden zijn of dit redelijkerwijs verwacht kan worden. Wanneer de overheid meent dat er slechts één potentiële gegadigde is, zodat een aanbiedingsprocedure niet nodig is, zal hiervoor een goede onderbouwing nodig zijn.
Selectieprocedure
Het zal er in de praktijk op neerkomen dat de overheid voorafgaand aan het aangaan van een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak, denk bijvoorbeeld aan een bouwkavel of een stukje snippergroen, verschillende stappen zal moeten zetten. Zo dient de overheid informatie te verstrekken over de beschikbaarheid van de onroerende zaak, over de selectieprocedure, over het tijdschema en over de toe te passen selectiecriteria. Door deze informatie voorafgaand bekend te maken zullen alle belangstellenden een gelijke kans hebben.
De selectie zal vervolgens moeten verlopen aan de hand van voorgeschreven criteria. Voor de selectieprocedure geldt dat
- criteria objectief dienen te zijn,
- criteria getoetst kunnen worden door de rechter,
- criteria redelijk zijn.
De contractsvrijheid van de overheid komt hier in aanraking met het gelijkheidsbeginsel en voorkomen moet worden dat de selectiecriteria naar een bepaalde partij worden toegeschreven. De criteria dienen dus voldoende houvast te bieden om naderhand objectief vast te kunnen stellen hoe de beslissing om met een bepaalde partij in zee te gaan tot stand is gekomen.
Gevolgen voor de praktijk
Ondanks het feit dat in het arrest veel aanwijzingen zijn gegeven over de wijze waarop de overheid het gelijkheidsbeginsel in de praktijk zal moeten uitvoeren, is nog niet volledig duidelijk wat de precieze gevolgen van het arrest zullen zijn. Overheden zullen het beleid moeten aanpassen en lopende procedures worden mogelijk opgeschort om alsnog aan alle in het arrest beschreven criteria te kunnen voldoen.
Aanbevelingen
Het is aan te raden om bekendmakingen van bijvoorbeeld de gemeente en de provincie goed te volgen om op te hoogte te zijn van nieuwe aanbiedingen. In een al lopend traject met een overheidslichaam is het zinvol om na te gaan of de juiste procedure is gevolg om mogelijke vervelende verrassingen in de toekomst te kunnen voorkomen. Teleurgestelde partijen kunnen immers - verwijzend naar het arrest - proberen om een overeenkomst met een overheidslichaam nietig te laten verklaren, met alle gevolgen van dien.
Kortom, de grond van de overheid is maar één keer te koop. De uitspraak biedt kansen om de grond te verkrijgen, of mogelijk toch te huren of te pachten. Door de uitspraak is het niet meer het oordeel van de overheid met wie zij zaken wil doen, maar er zal een selectieprocedure plaatsvinden. Dat geeft kansen op een drukke onroerend goed markt.