Banner

Bedrijfsopvolgingsregeling van toepassing bij schenken aandelen in vastgoed-BV?

2 maart 2020 | Door:  Jasper Gorter

De bedrijfsopvolgingsregeling voor vastgoed-BV’s blijft de gemoederen bezighouden. Onlangs heeft het hof Amsterdam in het kader van de BOR beslist dat de verhuur van vastgoed onder bepaalde omstandigheden een ondernemingsactiviteit is.

De bedrijfsopvolgingsregeling – wat levert dat op?

De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) in de schenk- en erfbelasting geeft een voorwaardelijke vrijstelling van 100% over de eerste € 1.102.000 aan ondernemingsvermogen. Is het ondernemingsvermogen meer waard, dan is een voorwaardelijke vrijstelling van 83% van toepassing. De vrijstelling geldt zowel bij een overlijden als bij het schenken van aandelen. Afhankelijk van de waarde van het ondernemingsvermogen zorgt deze vrijstelling vaak voor afstel van honderdduizenden tot miljoenen euro’s aan schenk- of erfbelasting. Naast het afstel van schenk- en erfbelasting kan de BOR ook zorgen voor doorschuiving van de box 2-claim in de inkomstenbelasting.

Vastgoedportefeuille ondernemingsvermogen?

De laatste tijd wordt vaak geprocedeerd over de toepassing van de BOR op de schenking of vererving van aandelen in vastgoed-BV’s. Niet verwonderlijk, gezien de enorme fiscale belangen. De Belastingdienst is hierbij steevast van mening dat bij verhuur vastgoed sprake is van een beleggingsactiviteit en dan is de BOR niet van toepassing. Echter, op grond van recente rechtspraak kan bij verhuur van vastgoed wel degelijk sprake zijn van een ondernemingsactiviteit. Het loont de moeite om samen met je adviseur te bekijken of dit ook voor jou mogelijkheden biedt.

Recente casus

In de casus bij het of Amsterdam is sprake van een schenking van aandelen in een vastgoed-BV, waarbij een beroep is gedaan op de BOR. De vastgoed-BV verhuurt naast enkele kantoorunits een hotelgebouw. De BV voert haar werkzaamheden uit in een van haar eigen kantoorunits. Naast het vastgoed bezit de BV een aanzienlijk bedrag aan liquide middelen.

Uitkomst Gerechtshof

Gelet op het soort activiteiten en de omvang van de arbeid die wordt verricht met betrekking tot het vastgoed, is volgens het hof sprake van het drijven van een onderneming. De verhuurder doet namelijk meer dan alleen verhuren. Zo is de verhuurder intensief betrokken bij het reilen en zeilen van het hotel. Ook ondersteunt de verhuurder in praktische zin bij noodsituaties. Tevens heeft de verhuurder bij investeringen een adviserende rol. Dit kost allemaal veel tijd en is arbeidsintensief. Deze inzet leidt tot een hoger rendement dan normaal. Dit is van belang omdat in procedures over de toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit het behaalde rendement vaak wordt vergeleken met het normrendement (IPD Nederlandse vastgoedindex). Vanwege de extra arbeid en het hogere rendement dan de norm beslist het hof in dit specifieke geval dat de bedrijfsopvolgingsfaciliteit kan worden toegepast.

Wat kun je doen?

Heb je een vastgoedportefeuille in een BV-structuur, dan is het van belang om in te schatten of de BOR in de toekomst mogelijk toegepast kan worden. Wellicht is het ook mogelijk om door bepaalde aanpassingen in je arbeidsinspanningen de kans hierop groter te maken. In de praktijk wordt soms ook met ‘proef’schenkingen van een klein deel van de aandelen deze vraag bij de rechter uitgeprocedeerd zonder daarbij veel financiële risico’s te lopen. Uiteraard denken wij hierin graag met je mee.

Jasper Gorter

Jasper Gorter

Hoofd vaktechniek fiscaal

088 2531011 | jgorter@alfa.nl


Meer over Jasper