Jan Poppe: ''Laat huurder en verhuurder pijn samen delen''

8 april 2021 | Door:  Jan Poppe

Hoeveel rendement mag je nog verwachten van je beleggingen in onroerend goed? Wie het verleden hiervoor nog als betrouwbaar referentiekader wil gebruiken, mag dit idee terzijde schuiven. De overheid mag namelijk bestaande huurcontracten voor woningen overrulen, als deze te veel uit de pas lopen met andere ontwikkelingen (zoals de coronacrisis). Het keihard willen vasthouden aan hoge huurprijzen werkt nu volstrekt averechts; huurder en verhuurder zullen de pijn samen moeten delen.

Jan Poppe (juridisch adviseur bij Alfa): “In tijden van pandemie of andere crises kunnen overheden ingrijpen op de contractvrijheid bij huurcontracten, dus op de bestaande interne afspraken tussen de huurder en verhuurder. Daar getuigt de recente, belangwekkende uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam dan ook van, met de volgende strekking:

“Als is vastgesteld dat een ondernemer (huurder) een omzetdaling ervaart vanwege de coronacrisis, wordt de huurprijs in beginsel gewijzigd. Uitgangspunt daarbij is dat de financiële tegenvaller gelijkelijk moet worden verdeeld over de huurder en de verhuurder. Bij een omzetverlies van 100% wordt de huur in beginsel verminderd met 50%. De verlaging van de huurprijs wordt conform de volgende formule berekend: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.”

Of deze lijn in de rechtspraak doorzet met name in hoger beroep is nog niet duidelijk.

Maar hoe komen verhuurder en huurder nu samen uit deze situatie? Het is in ieder geval de verwachting dat verhuurders – nu deze uitspraak er ligt – sneller overstag zullen gaan om de huur te verlagen en/of invordering uit stellen. Komen partijen er niet samen uit, dan zal de gang naar de rechter gemaakt moeten worden. De rechter mag de huurovereenkomst in dat geval wijzigen, maar heeft ook het recht om de huurovereenkomst te ontbinden.

Puzzel samen oplossen

“Voor de verhuurder kan het heel vervelend zijn om de huur te moeten verlagen, maar als hij dat niet doet, riskeert hij dat hij op zoek moet gaan naar een nieuwe huurder. En die staan op dit moment niet in groten getale te trappelen op de stoep. In die zin zijn beide partijen tot elkaar ‘veroordeeld’. Het vervelende van deze crisis is dat er nu schuld op schuld gestapeld wordt bij ondernemers die een pand huren, maar niet open mogen. Door nu niet in te grijpen in de huurprijs, wordt hun schuld alleen maar groter. Maar met het eruit zetten van een huurder, los je de puzzel echt niet op. De gehele economie vraagt om gezamenlijke offers, die we als samenleving moeten brengen.”

Blijft er genoeg over?

Poppe plaatst wel een kritische kanttekening: “Zelfs wanneer de huurder en verhuurder er samen wél uitkomen, is het de vraag of de huurder er uiteindelijk mee geholpen is. Als de winkeldeuren van de ondernemer noodgedwongen gesloten zijn, lopen andere kosten nog gewoon door. Heeft die ondernemer – als corona eenmaal voorbij is – nog wel voldoende middelen om te kunnen investeren in nieuwe voorraden, nieuwe collecties? Bij sommige banken klinken nu al geluiden als ‘we moeten bedrijven die geen ruimte meer hebben en na de coronacrisis geen zicht hebben op herstel nu niet gaan helpen’. Dat klinkt bikkelhard, maar het is wel de realiteit. Gelukkig geeft de per januari jl. in werking getreden Wet homologatie onderhands akkoord (WHOA) ondernemers hier een steuntje in de rug. Hiermee wordt ruimte gegeven om kerngezonde bedrijven te saneren en de schuldenlast terug te brengen.”

Boterham met gatenkaas?

Beleggers nemen de vlucht naar onroerend goed om hun vermogen veilig te stellen. Jan Poppe: “Dat vermogen blijft in de huidige situatie nog wel in stand, maar het rendement dat je er als verhuurder over maakt, wordt bij het slechtste scenario tijdelijk gehalveerd. En denk dan gelijk ook nog even een stap verder: hoe gaan deze investeerders hun boterham beleggen, als de inkomsten op hun gefinancierde vastgoedbelegging naar beneden gaan, maar de reguliere rente en aflossingsverplichting gewoon doorlopen? Dat wordt een boterham met gatenkaas! Kortom, wie belegt in onroerend goed, moet het idee van die historische acht procent rendement misschien wel loslaten. Dergelijke percentages zijn gebaseerd op resultaten uit het verleden – maar we hebben te maken met een nieuwe werkelijkheid.”

Waarderingsvraagstuk

Sowieso creëert deze crisis een enorm waarderingsvraagstuk, stelt Poppe. “Zo was onlangs in de Volkskrant te lezen dat taxateurs hun vingers niet meer willen branden aan het taxeren van hotels. Dat laat zien dat we niet langer kunnen voortbouwen op regels uit het verleden; we moeten misschien wel naar een heel andere taxatiegrondslag toe. In Duitsland zie je daar een aardig voorbeeld van. Simpelweg de vergelijking trekken met ‘referentiepanden’ is in ieder geval passé; daarvoor is de huidige context veel te turbulent. Voor de financiers van die hotels of horecapanden rijst dan ook de elementaire vraag: klopt de dekkingswaarde nog wel die we aanvankelijk hebben vastgesteld?!”

Oplossingrichting 

Maar hoe kunnen huurders en verhuurders in deze situatie worden geholpen, welk advies zou je hun als juridisch adviseur willen meegeven? “Het is heel belangrijk dat de huurder en verhuurder constructief het gesprek met elkaar aangaan. Wij denken hier vanuit Alfa graag actief in mee. Dit betekent dat we samen bekijken hoe je huidige huurcontract(en) herschreven zou(den) moeten worden. Er is geen standaardcontract; je moet exact opschrijven wat je wilt in situaties. Geen van beide partijen heeft er baat bij om elkaar voor de rechter te treffen en het daar met elkaar te moeten uitvechten. Wat zou kunnen werken, is het concept van een ‘meebewegende’ huurprijs. De huurder betaalt in die constructie minder huur als de omstandigheden verslechteren – die dan niet aan zijn of haar ondernemerscapaciteiten te wijten zijn. Gaat het daarentegen weer beter, dan kan er weer worden gecompenseerd.”

Speelveld

Het speelveld voor de belegger, de verhuurder, gaat er straks wat anders uitzien; de piketpaaltjes komen op andere, aangewezen plekken te staan. Gemeenten willen door de beperkte woningvoorraad namelijk meer grip krijgen op de plek waar mensen willen gaan wonen. Ook willen ze vergunningenstelsels invoeren om woningen te kunnen verhuren. Na invoering van zo’n vergunningenstelsel kunnen bijvoorbeeld specifieke gebieden worden aangewezen. Binnen deze gebieden geldt dan een vergunning om te verhuren. De consequentie daarvan kan zijn dat een woning die je in eigendom hebt, straks veel beperkter verhandelbaar is. Het gemeentelijk ingrijpen maakt de groep van potentiële kopers op die manier kleiner. Minister Ollongren heeft hiertoe het wetsvoorstel ‘Opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur’ ter consultatie voorgelegd. De wet moet voorkomen dat woningen binnen de stad op grote schaal worden ‘weggekocht’ door investeerders, die ze slechts als beleggingsvehikel zien.

Beleggingsstrategie en Klimaatakkoord

Maar er komt nog veel meer op de belegger c.q. verhuurder af. “Wanneer je een doorkijkje maakt naar het Klimaatakkoord, loop je als eerste aan tegen het feit dat woningen energiezuinig moeten gaan worden. Dus als een woning straks van het gas af moet, zul je dat als belegger in onroerend goed moeten mee calculeren in je beleggingsstrategie. Immers, mogelijk ben je als verhuurder op termijn verplicht om je huurder een klimaatneutrale woning aan te bieden. Kortom, genoeg uitdagingen waar je als (ver)huurder nu al over moet nadenken. Neem zaken die je nu al kunt zien aankomen, mee in je huurcontract. Een nieuw huurcontract zal daarom veel meer maatwerk moeten worden dan nu vaak het geval is. Deskundig advies is daarbij essentieel.”

 

Jan Poppe

Jan Poppe

Senior juridisch adviseur

088 2531958 | jpoppe@alfa.nl


Meer over Jan