Pacht of huur? Het verschil is essentieel!
26 augustus 2022 | Door: Jacoline van den Hoek
In de praktijk komt het geregeld voor; partijen die een overeenkomst sluiten voor het in gebruik verstrekken van een onroerende zaak tegen een vergoeding. Niet zelden krijgt zo’n overeenkomst de titel huurovereenkomst, terwijl de overeenkomst op grond van de wet kwalificeert als een pachtovereenkomst.
Het verschil tussen beide soorten overeenkomsten is in veel gevallen essentieel. Op beide overeenkomsten zijn namelijk verschillende regimes, rechten en verplichtingen van toepassing. Als een ander regime dan gedacht van toepassing is, kan dit grote gevolgen hebben.
Verschil pacht en huur
Op grond van de wet is in beginsel sprake van een huurovereenkomst als er aan twee vereisten wordt voldaan:
- het in gebruik verstrekken van een (gedeelte van een) zaak van de verhuurder aan de huurder, en;
- de tegenprestatie van de huurder.
Het pachtrecht wijst uit dat voor de pachtovereenkomst, naast de bovengenoemde vereisten, een extra voorwaarde geldt, namelijk dat het verpachte wordt gebruikt ter uitoefening van de (bedrijfsmatige) landbouw. Onder landbouw wordt verstaan, steeds voorzover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw, weidebouw, veehouderij, pluimveehouderij en tuinbouw (waaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen), de teelt van griendhout en riet en elke andere tak van bodemcultuur met uitzondering van de bosbouw.
Kwalificatie van de overeenkomst
Voor de kwalificatie van een overeenkomst zijn de inhoud van de door partijen overeengekomen rechten en verplichtingen beslissend en niet de benaming (grondgebruikersverklaring, huur etc.) die partijen aan hun rechtsverhouding hebben gegeven. In het geval dat partijen rechten en verplichtingen zijn overeengekomen die volgens de wet pacht opleveren, is de wettelijke regeling van de pacht van toepassing. Hierbij wordt geen rekening gehouden of partijen dit zo gewild hebben.
Belang juiste kwalificering
Een onjuiste kwalificatie van de pacht- of huurovereenkomst kan grote consequenties hebben. Met name in het geval dat een (mondelinge) overeenkomst op grond van de overeengekomen rechten en verplichtingen onbedoeld voldoet aan de voorwaarden van pacht, kan dit leiden tot grote gevolgen. In eerste instantie lijkt er misschien niets aan de hand. Echter, als voldaan wordt aan de vereisten van pacht kan de huurder c.q. pachter bij de Grondkamer reguliere pacht claimen, dit kan voor de verpachter zeer nadelig uitwerken. De reguliere pacht kent veel dwingendrechtelijke bepalingen die met name de rechten van de pachter beschermen. Enkele voorbeelden hiervan zijn het wettelijk vastgestelde maximum voor de pachtprijs, de gebondenheid aan de wettelijke opzeggingsmogelijkheden en het voorkeursrecht van koop voor de pachter.
De praktijk
Uit het bovenstaande kunnen we concluderen dat het onderscheidend verschil tussen pacht en huur is gelegen in de aard van de gebruikgeving van de onroerende zaak. Bij pacht geschiedt de gebruikgeving ter bedrijfsmatige uitoefening van landbouw. Voor de kwalificering van de overeenkomst zijn het beoogde gebruik en de inhoud van de door partijen overeengekomen afspraken leidend. Het feitelijke gebruik en de benaming van de rechtsverhouding doen hier niets aan af.
Voorkom discussies over de kwalificering van jouw overeenkomst en onbedoelde reguliere pacht door de huur- of pachtovereenkomst schriftelijke vast te leggen. Heb je vragen over over de juridische grondslag van jouw overeenkomst of een vraag over pacht of huur? Neem dan gerust contact met ons op!
