Ontwikkelingen in vastgoed

1 september 2020 | Door:  Jan Poppe

Onroerend goed, zoals bedrijfspanden en woningen, zijn als belegging aangekocht en worden met een bepaald rendement in de markt gezet. De huurmarkt ontwikkelt zich gelijk met de economie. Gaat het met de economie goed dan stijgt de waarde van het onroerend goed en nemen huurprijzen toe.  Dit wordt ook nu gezien in de huidige periode van onduidelijkheid, waar gaat het met de economie naar toe als gevolg van COVID-19 en de nieuwe anderhalve meter-werkelijkheid? Het is aftasten, terwijl voor de huidige beleggers en eigenaren van vastgoed de vraag blijft of de afgesproken huurprijs moet worden vastgehouden?

Recente rechtspraak laat zien dat COVID-19 en de “intelligente lockdown” van 15 maart 2020 aan te merken is als een onvoorziene omstandigheid. Dat betekent dat de rechter de mogelijkheid heeft om een huurovereenkomst te ontbinden of te wijzigen. De gemaakte afspraak hoeft daardoor niet worden nagekomen, de belegger heeft daardoor niet het verwachte rendement. Als de huurder er met de verhuurder over uitstel van betaling van de huurprijs of een tijdelijke verlaging van de huurprijs niet uitkomt, kan de huurder dus naar de rechter. De rechter zal met een beroep dat COVID-19 een onvoorziene omstandigheid mogelijk de huurovereenkomst ontbinden of wijzigen.

Deze vorm van beëindiging van de bestaande afspraak vereist dat de huurovereenkomst aangegaan is vóór de landelijke maatregelen (dus voor 9 maart 2020, of mogelijk voor 11 maart 2020 (datum waarop Wereldgezondheidsorganisatie het coronavirus aanmerkt als een pandemie)).  Een huurovereenkomst kan niet worden beëindigd als de gevolgen van corona waren voorzien. Dat betekent dat een huurovereenkomst na bijvoorbeeld 9 maart 2020 niet zondermeer kan worden beëindigd, als gevolg van omzetuitval bij huurder vanwege corona.

Voor verhuurder geldt dat hij niet mag uitgaan van de situatie dat de huurovereenkomst in stand blijft. Is de huurprijs aan de omzet van de huurder gebonden, dan kan een omzetuitval bij huurder leiden tot beëindigen van de huurovereenkomst of drastische verlaging van de huurprijs.  Bij een huurprijs – niet gekoppeld aan omzet van huurder- heeft huurder het ondernemersrisico bij een omzetuitval. Zeker als huurder en eventuele andere gebruiker een commerciële partij is.

Huurovereenkomst

Een huurovereenkomst is een langlopende verplichting, vaak voor een periode van 5 jaar. In deze periode kunnen er allerlei omstandigheden voordien, waardoor de gemaakte afspraak over huur en huurprijs als knellend wordt ervaren.  

Rechterlijke uitspraken en de praktijk maakt duidelijk dat tussen partijen (verhuurder en huurder) nagedacht moet worden over de gevolgen van COVID-19, maar ook de maatregelen die daarop volgen, zoals de anderhalve meter economie. Bij verhuur van een winkel wordt met regelmaat aangesloten bij het bruto vloeroppervlak voor de berekening van de huurprijs. Door de nieuwe realiteit is het de vraag of het juist is om de huurprijs afhankelijk te laten zijn van de vierkante meters van het gebouw. Een alternatief zou zijn om daarop een correctie toe te passen van 1,5 meter.

Het advies is om in de huurovereenkomst op te nemen: wie welk risico draagt, zoals het risico van vraaguitval, gevolgen van de nieuwe werkelijkheid, waarop wordt de huurprijs gebaseerd, etc..

Investeren in vastgoed

Ook de nieuwe investeringen hebben afwegingen nodig, zoals in welk segment wil ik investeren (een bedrijfspand, een winkelstraat in zorgwoningen, of in woningen)?  Fiscale ontwikkelingen, zoals signalen over verhoging van de overdrachtsbelasting (van 2% naar 8%), inkomstenbelasting (box 3 heffing naar rendement), betekent dat een investeerder zijn verdienmodel ziet wijzigen.

Die wijziging wordt verstrekt door de rechterlijke uitspraken ten aanzien van ontbinding van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheid. Het dilemma van de verhuurder is: moet de huurprijs of betalingstermijnen worden aangepast, of zal uiteindelijk de huurder wegens de huidige anderhalve meter -economie de huurverplichting niet kunnen nakomen?

Voor het verhuren van woningen zijn naast de mogelijke fiscale ontwikkelingen ook andere maatregelen van belang, zoals de voorgenomen opkoopbescherming. Minister Ollongren heeft bekend gemaakt om voor bepaalde delen in een gemeente een opkoopbescherming in te voeren. Bij invoering van deze regel kunnen die woningen niet zonder vergunning of voorwaarden (wie mag huren) worden verhuurd. Een investeerder is dan niet meer vrij om over de woning te beschikken, hij kan dan alleen verhuren met een vergunning. Ook een voorgenomen maatregel is, om een tijdelijke huurovereenkomst voor een periode van 3 jaar mogelijk te maken, met daarbij een minimumtermijn.  Voor de vrije sector verhuur (woningen) wordt nagedacht over maatregelen om de huurprijs transparant te laten zijn (huurprijsregulering).

Wat moet je doen?

Heb jij een huurovereenkomst voor de corona-tijd, of wil je een huurovereenkomst afsluiten let dan op dat alle ontwikkelingen invloed hebben op jouw afspraak. Een huurovereenkomst is een langlopende afspraak, maar ook het investeren in vastgoed is een zaak van de lange termijn. Leg jouw afspraken vast, en ligt deze afspraken toe (waarom deze afspraak). Kijk naar hoe de huurprijs is opgebouwd.

Vragen zijn er altijd, aarzel dan niet een neem contact op met een van onze juristen. De Alfa-jurist werkt nauw met jou samen en voegt zijn waarde toe aan jouw overeenkomst of beslissing.