Bijzondere tijden voor de huurder

17 april 2020 | Door:  Jan Poppe

In het artikel ‘intelligente lockdown en vastgoed’ werden de (mogelijke) gevolgen voor de huurder aangegeven, die het gevolg zijn van het coronavirus en de maatregelen die zijn getroffen tot 28 april 2020.  Huurder en verhuurder blijven gevolgen hebben van de maatregelen. Brancheorganisaties van retailers en verhuurders zijn een richtlijn  overeengekomen als onderdeel van het steunakkoord.

Bron: retail- en vastgoedsector en ministerie  van Economische Zaken en Klimaat, datum 10 april 2020.

Huur

In veel sectoren zijn de gevolgen naar aanleiding van het coronavirus zichtbaar. Veel huurders hebben liquiditeitszorgen. Een onderdeel van de vaste maandelijkse lasten is de huur, maandelijks terugkerend, daarnaast is er het probleem van huuropzegging als de huur niet wordt betaald. De hoogte van de huur is niet zo zeer van belang, maar bij betaling van de huur wel het beslag op de beperkte liquiditeiten van de ondernemer.  De sectoren en de verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn te divers om alle huurvraagstukken in dit artikel te bespreken. De strekking van dit artikel is om in het algemeen kanttekeningen te plaatsen bij enkele sectoren en het wel of niet kunnen betalen van de huursom. De hierna te bespreken sectoren zijn de horeca, retail, sierteelt, transport en agrarische sector in het algemeen.

Steunakkoord:

Het steunakkoord is een vervolg op de oproep van 24 maart 2020 en geeft een richting om per huursituatie op maat afspraken te maken tussen huurder en verhuurder. Het steunakkoord is beperkt tot de retailsector, maar kan als basis dienen voor afspraken in de andere sectoren tussen huurder en verhuurder. Of het steunakkoord leidt tot een basis voor afspraken buiten de retailsector is de vraag, mogelijk wordt het akkoord gezien als redelijk en billijk en heeft daardoor gevolgen buiten de sector. Als dat laatste het geval is zal dat invloed hebben op afspraken voor de andere sectoren.

Voor de komende drie maanden is het akkoord de leidraad voor de afspraken tussen verhuurder en huurder.  In het akkoord wordt aangesloten bij de overheidsmaatregelen.

Hoofdlijn akkoord:

Bij omzetdaling van tenminste 25% in de periode april- juni 2020 wordt de navolgende regeling getroffen:

• Opschorting van de huur vanaf april 2020;
• Betaling van minimaal 50% van de huurprijs wordt opgeschort. Afhankelijk van de positie van verhuurder mogelijk 75-100% opschorting, waarbij rekening wordt gehouden met proportionaliteit in grootte en draagkracht;
• Maatwerk voor internationale retailers, retailers met vestigingen in het buitenland en retailers met een internationale aandeelhouder;
• Verhuurder en geldverstrekkers (ABN AMRO, ING, Deutsche Bank en Rabobank) hebben de afspraak: geen huuruitzettingen, geen aanspraak op bank- en/of concerngaranties (mits partijen zich verbinden aan het Steunakkoord en dit akkoord naleven). Belangrijk is dat het inroepen van de rechten niet nodig is om de belangen te beschermen;
• Omzetverlies dient direct een gevolg te zijn van de corona-crisis (aantonen).

Voorwaarden voor de huurder-retailer zijn:

1. Omzet  dient volledig, transparant en te controleren te zijn;
2. Omzetverlies betreft offline-omzet, voor online omzet dienen maatwerk afspraken gemaakt te worden;
3. Maximale inspanning voor veilige winkelopenstelling;
4. Afzien van eenzijdige betalingsregelingen en commitment voor huurbetalingen voor zover mogelijk.

Voor de langere termijn wordt in het steunakkoord de volgende richting aangewezen:

• Mogelijke kwijtschelding van betalingsverplichting, als impact na drie maanden duidelijk is;
• Methodiek van kwijtschelding wordt in nader overleg bepaald (bespreking hierover in mei);
• Verlenging van huurtermijn en geven van garanties zijn mogelijk ingrediënten van een oplossing voor de lange termijn;
• Verhuurder mag verder gaande afspraken maken dan in het akkoord is vermeld.

Effect steunakkoord

Een steun in de rug van de huurder die de gevolgen van coronamaatregelen in volle omvang binnen zijn winkel ziet.  Is er een akkoord dat elke verhuurder verplicht om na te komen? Nee, het akkoord is niet meer en minder dan een oproep tot naleving.  In elk geval zal bij dreiging dat de huur niet kan worden betaald, een afspraak moeten worden gemaakt. Maatwerk is vereist waarbij het steunakkoord wordt gevolgd en schriftelijk tussen de individuele huurder en verhuurder wordt vastgelegd.

Andere sectoren:

Hotels en horeca hebben te maken met een vergaande lockdown, en voor de horeca geldt dat die haar deuren heeft moeten sluiten. De effecten zijn in deze sector aanzienlijk en met de verhuurder zullen afspraken gemaakt moeten worden over overmacht als gevolg van de maatregelen. Het weinig lonkende alternatief is – als er dus geen afspraken zijn te maken – de gang naar de rechter met het beroep op de onvoorziene omstandigheden. Partieel of gehele ontbinding van de huurovereenkomst is vaak niet de gewenste weg, lees hierover meer in het artikel  ‘intelligente lockdown en vastgoed’.

Sierteelt-sector

Vanaf het begin van de maatregelen tegen het coronavirus werd de sierteeltsector hard getroffen. Vraaguitval van het product leidde tot ingrijpende beslissingen als het stilleggen van de teelt/productie. De maatregelen vanuit de overheid op het gebied van loonkosten en belastingen zijn positief.  De geldverstrekkers hebben de aflossingsverplichting uitgesteld, terwijl de huurders van locaties de verplichting tot betaling van huur of pacht niet eenzijdig kunnen opschuiven. Ook in de specifieke gevallen van huur (pacht) van de teeltlocatie zullen afspraken moeten worden gemaakt met de verhuurder (verpachter).  De vraag is of de periode van drie maanden (april, mei en juni) voor opschorting van de huurbetaling niet te kort is. Als rekening wordt gehouden met het inkopen van teeltmateriaal kan het verstandig zijn om de termijn van opschorting van de betaling in deze sector te verlengen.

Transport-sector

De sector, die in een keten van productie de bedrijven verbindt, voelt het effect van uitblijvende omzet bij opdrachtgevers en afnemers. De mogelijkheden voor de loonkosten en belastingen zijn bekend, maar ook hier zal de vraag zijn of bij een huur van een locatie het steunakkoord mogelijkheden voor het verlichten van de financiële verplichtingen biedt? Het akkoord is geschreven voor de retail en de transportsector heeft ook niet direct de gevolgen van de intelligente lockdown. De sector ervaart als afgeleide de vraag-uitval. Import en export zijn niet direct beperkt, maar grenscontroles of maatregelen in het buitenland leveren voor de sector beperkingen en vertragingen op.  Het tijdig maken van afspraken met de verhuurder over eventuele opschorting van de huurbetaling is belangrijk. Verhuurder kan mogelijk met het steunakkoord een regeling treffen die vergelijkbaar is. Een realistische termijn voor de opschorting van de huurbetaling is daarbij van evident belang, daar de sector de mondiale gevolgen van het coronavirus zal merken.

Agrarische sector

Het stikstofvraagstuk is nog niet opgelost of de effecten van de coronamaatregelen zijn merkbaar in  beperking van de afzet van de agrarische producten (uien, aardappelen, melkproducten, etc.). De sector kenmerkt zich door een groot vastgoed bezit (gebouwen en land), maar heeft ook een aanzienlijk areaal in pacht. Of het nu witte, grijze of zwarte pacht is, aan elke vorm zit een (afdwingbare) betalingsverplichting verbonden. Bij een terugval in inkomsten zal de beperkte liquiditeit van diverse agrarische ondernemers nog verder onder druk staan. Bijzondere tijden vragen ook voor deze sector – vaak als motor voor het aanjagen van de Nederlandse economie – flexibiliteit. Verpachter en pachter zijn vaak in een dwingende verplichting met elkaar verbonden (de regels van de pacht staan weinig afwijkingen toe).  Ook hier zal de uitspraak van de rechter: ‘niemand is gehouden tot het onmogelijke’ én het steunakkoord mogelijk ruimte geven voor het maken van maatwerkafspraken tussen verpachter en pachter.

Ruimte voor ondernemen

De veerkracht van de ondernemer laat zien dat er afspraken zijn te maken tussen verhuurder en huurder. Bijzondere tijden vragen om bijzondere afspraken, waarbij de juridische rechten van het (tijdig) moeten betalen van de huur flexibel worden. Het is zoeken van partijen naar een passende oplossing om elkaar vast te houden. De ruimte voor de huurder is nodig, maar deze realiseert zich dat opdrogen van de huurinkomsten bij de verhuurder pijnlijk is.

Maatwerk per bedrijf, per locatie is nodig. Spreek dan ook tijdig met de verhuurder/verpachter en leg de afspraken schriftelijk vast, leg de omzetontwikkeling vast ten opzichte van sectorgegevens en gegevens van eerdere jaren. Niets is onzekerder als zeggende woorden in een bijzondere tijd.